周边房价不到4万恒大东坝地王项目高价愿景

2019-08-16 19:11:06 来源: 南开信息港

  在恒大的五大主要产品线中,恒大华府系列一直是定位于城市中的高品质住宅,基本上以别墅产品为主,同时以高层和小高层为辅。

  在包括合肥、武汉、长沙、太原等省会城市的恒大华府系列中,其规划的户型面积都比较大,三居为 0平方米,四居为144- 76平方米,五居为平方米。

  回溯恒大的开发经验,恒大华府作为恒大的高端产品,其面向的客群主要是城市高收入群体,比如私营业主和名企高管等。 _acK({aid:1807,format:0,mode:1,gid:1,serverbaseurl:""});

  人民走访恒大地产位于北京东坝项目地块发现,该项目进度已进入地基灌注阶段。多位现场施工及工作人员告诉,该项目已经开工将近半年时间,未来的几个月时间里,该地块将矗立起恒大在北京的个高端项目。

  “现在已经开工快半年的时间了。至于开盘,我估计也会很快,可能会在两个月以后。”项目现场一位工作人员对透露,“隔壁的常青藤已经卖到了40000元/平方米,再过去的奥林匹克花园也卖到了40000元左右,这个项目会比那两个项目更高端,价格自然会更贵。”

  “我们掌握到的信息是,恒大这个项目楼面价和成本价加在一起,大概是在55000元/平方米左右,所以未来在定价上会在8万元/平方米左右。”紧邻恒大项目的我爱我家的一位职业顾问如是告诉,“恒大这个项目一定是主打商务品牌的高端项目,具体开盘时间还不知道。”

  然而,一位房地产代理公司人士告诉人民,恒大地产东坝地王项目实际的售价可能要更高。

  了解到,恒大东坝项目依然是高层板楼的产品。户型上都偏大,基本户型都在200- 00平米以上。而据几家曾给恒大东坝项目做过项目代理提案的代理公司人士透露,恒大地产要求这个项目首期开盘价就在1 万元/平米。

  “这简直是疯了,”一位代理公司人士说,目前周边房价不过 -4万元/平方米,恒大这个项目卖1 万元/平米,而且户型全部是超大户型,每套总价在2000- 000万元,在东坝这个地方,根本没有这样的高端需求。

  实际上,即便是在北京市区的位置,这种总价在2000- 000万元的豪宅项目,目前也普遍陷入滞销状态。因为银行贷款目前很难申请到,而2000- 000万元的豪宅,购买者很少选择一次性付款,而目前房价下跌势头明显的情况下,高端购买者少之又少,更别提在东坝去买了。

  人民调查了解到,恒大东坝项目之所以卖如此天价,也是没有办法的事情。恒大在北京的拿地项目中,位于朝阳区的东坝南区地块,尤其值得一提,而该地块也是恒大进京以后拿到的宗纯商品住宅地块。

  201 年11月份,恒大经过22轮竞价之后,击败住总融创联合体、保利首开联合体、葛洲坝中化方兴联合体、中粮、远洋等已在北京市场深耕多年的房企和联合体,以总价51. 5亿元,并配建11.2万平方米自住型商品房(22000元/平方米)和1.69万平方米限价房(9900元/平方米)的代价,将朝阳东坝南区地块收入囊中。

  东坝南区该地块的成交总价,也刷新了北京当年住宅用地总价纪录。业内人士测算,剔除限价商品房和自住商品房后,该地块楼面价已超50000元/平方米,实际商品住宅部分不足7. 万平方米。

  实际上,彼时东坝区域的周边项目均价都大幅低于恒大的该地块楼面价。紧邻该地块的中高端项目奥林匹克花园在201 年8月份新推项目均价也不过 7000元/平方米,周边首开常青藤等刚需项目均价多在25000元/平方米上下。

  “我们这边的板楼均价在40000元/平方米左右,等对面的项目建起来以后,你就买不到40000元左右的房子了。”首开常青藤的一位售楼人员指向恒大项目的方向。

  业内相关人士分析,东坝南区地块仅楼面价就站上了50000元/平方米的高台阶,未来恒大操作该项目必然要做高端产品,届时项目均价应该能达到7、8万元/平方米,而这一项目也将拉动东坝区域价格。

  “包括常青藤这边的几个项目,销售情况一直都比较好,虽然恒大未来这个项目走高端路线,但是它的周边都是中高端项目,价格普遍在40000元/平方米左右,产品类型还是有差异的。”上述我爱我家的置业顾问分析到。

  梳理发现,目前恒大项目周边将包括东坝家园、奥林匹克花园、首开常青藤和利锦府等4个项目,而东坝家园与奥林匹克花园已基本售罄,剩下在首开常青藤目前在售的板楼均价在40000元/平方米左右。而已经开放售楼处的利锦府也将于年内入市,了解到该项目一期项目将以120平左右的两、三居产品为主打,同属中高端产品。而这也将意味着,等到恒大华府项目入市开售时,整个市场已经没有其他项目为其共同支撑这个区域,恒大需要自己在比较偏远的东坝地区,上演自编自演的“1 万元/平米”的好戏。

  此前,恒大在北京的两个项目恒大城和恒大御景湾均为公租房、安置房和自住房项目,业内分析认为恒大在北京等一线市场一直处在落后的位置,此前不惜代价拿下保障房与自住房项目,也是希望能够高举高打,抢占品牌和行业的高点。

  而此次即将正式以纯商品住宅进入北京市场的东坝南区项目,便以高端产品先声夺人。不过,恒大能否顺利地克服极高的楼面价所带来的定价与去化难题,解套当年的“总价地王”,仍有待看其后市如何作为。

  人民就该项目情况多次联系恒大地产相关负责人采访,但截至发稿时并未见回应。( 余燕明)

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