万科卖楼策地价回到2006年

2020-09-17 16:55:55 来源: 南开信息港

万科卖楼策地价回到2006年 进入[万科吧],看看大家都在谈论什么>>> 面对各种关于楼价和是否应该救市的提问,万科董事会主席王石显得谨慎又无奈。“实际上,我现在讲话已经很少了,但在这样的场合我无法回避,好像我讲的话大家很在乎。” “美国在金融海啸开始前已经开始在救房地产市场了。但在中国来讲,救市只是上的一种说法,你有没有发现北京的决策者来谈救市?我是没发现。”3月9日,王石在香港的会上表示,“上有人说需要救市,我觉得这种说法非常滑稽。” 万科2008年的成绩并不如意。去年万科营业收入386.2亿元,同比上升15.3%;净利润40.3亿元,同比下降16.7%,结算面积451.4万平方米,同比增长14.6%,结算收入381.8亿元,同比增长15.2%。 万科执行副总裁肖莉直言,2009年是万科承前启后的关键一年,需要确保资金安全,将卖楼作为首要任务,确保集团的销售规模和回款高于2008年。 解读“救市滑稽论” 王石解释说,他之前说过“救市是滑稽的”,具体来讲,有几层意思。 其一,房地产在发展过程中出现了泡沫,为了抑止泡沫,政府出台了一系列政策。“这些政策在现阶段来说是必要的,但是有些政策是不太合适的。比如说,贷款不能用于买地等,资金不能正常运转。实际上,我觉得对于房地产市场来说,不是说要给什么优惠,只要取消一些不利的、限制的政策,执行国际上一些通用的政策就可以了。如果这些都不到位,而来空谈救市措施,我觉得是滑稽的。”王石透露,万科差不多有200亿元的现金,但是其中有60亿-70亿的资金不能动。“在我看来,这是不合理的。所以不要谈救市,而是要给正常合理的政策。” 其二,美国的房地产业是透支未来的,鼓励人们去买本来买不起的房子,提供按揭,所以“两房”出了问题,而中国的房地产并没有这样的问题。王石说,“对于购买者和消费者来讲,房地产的价格确实非常高,对于购买者形成压力。但是购买者并不是买不起而鼓励买,所以市场还是很健康的。” 其三,对于政府出台的各种政策,王石说,“中央和各地方出台的政策,我认为95%都是在正常情况下有利于市场发展的。”而另外5%的政策,则长远来看“值得商榷”。 于今年的楼价,王石不愿再做预测。不过他乐观表示,2008年比2007年有了相当大幅度的调整,就成交量来看,2008年已经基本触底,到20冷冻离心机09年,销售面积应该会在2油温机008年的基础上略有回升。 “市场在逐步、理性的调整回暖过程中,但是不同城市的反应不一样。我们认为市场整体理性回归的调整并没有完成。”王石说,华东地区以及二线城市的房价仍会继续调整,至于北方地区的一些城市,在2006年和2007年,房地产的价格攀升得比较迟缓,还没来得及很快攀升,就开始遭遇调整了。但因为有需求支持,价格下调的空间不大。 “地价以2006年为基准” 2008年万科新增权益建筑面积是465万平方米,约84.5%为合作方式取得,这些新增土地的平均成本为2003元/平方米,低于2007年的水平。因此,去年万科在新增土地方面支出的资金不到100亿元。 万科执行副总裁王文金解释,去年以合作方式取得土地,包括了购买股权、协议过户、转让等方式,而通过公开市场购得土地的比例很少。 王石透露,进入2008年,有些公司经营比较吃力,希望进行转让而与万科接触。 “去年我们遇到不少,但是没什么结果。主要因为对方的期望值过高,而我们认为差价比较大,我们认为应该以2006年市场的土地价格、房地产价格为参考值比较合理,因为在2007年和2008年价格都翻了一番了。”王石说,“对方与我们谈的时候提出,我打七折给你,对方觉得已经做了很大让步了,但是我们觉得还不够,我们就是以2006年的价格为基准。” 通过并购来扩大业务,是万科近年的策略。王石说,考虑并购有两种情况,一是通过并购,进入之前没有楼承板厂家开展业务的地区,比如收购浙江的南都,二是缺乏某个产品线,是考虑自己重新开发还是通过并购来取得,不过这种情况目前比较少。 去年万科扛起减价大旗,反应不一。不过王石强调,实际上去年万科降价的幅度并不大,平均降价10%-15%。 不过,王石说,万科除了价格之外,更多的是要推出适合市场的产品,比如小型化,“我们总结了东京、香港等大城市的情况,这也是未来亚洲城市的趋势,因为土地价格飞涨,所以如果不调整产品,光是调价没有用。” 万科提出,今年是发展的关键一年,因此要销售为先,现金为王,坚持现金“量入为出”,每月监控集团资金流状况。 根据万科提供的数据,截至2008年底,万科的资产负债率和净负债率比上一年末有所提升,其中净负债率为33.1%,比中期时的37.1%有所下降。 另外,由于成功发行债券以及预收款的增加,截至2008年底,万科持有货币资金为199.8亿元,比2008年年初增加17.2%。而在有息负债中,长期负债为45.5%,短期借款和一年内到期的长期借款178.7亿元,低于公司所持有的货币资金。
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